BIM וכתב כמויות: כך בודקים התאמה למכרז

מודל BIM יכול להציג בניין שלם בפרטים מרשימים, ובכל זאת להשאיר את הקבלן הראשי עם שאלה פשוטה: האם כתב הכמויות שמונח מולו באמת תואם את מה שמתכננים לבנות? כשמכינים הצעת מחיר, הפער הזה עלול להתגלות רק אחרי שסעיפים כבר תומחרו וקבלני משנה כבר קיבלו פניות.

הקושי אינו טמון רק בקריאת המודל או במסמך הכמויות. צריך להבין מה נכלל בכל אחד מהם, לזהות פריטים חסרים או כפולים ולברר מי אחראי לעבודות שנוגעות בכמה תחומים. הדרך הנכונה תלויה בחומר שקיבלתם, בלוח הזמנים ובמידת הפירוט שנדרשת להצעה.

מה הקשר בין BIM וכתב כמויות?

BIM הוא תהליך של יצירת מודל מידע דיגיטלי למבנה, הכולל רכיבים ותכונות שלהם. כתב כמויות, לעומת זאת, מרכז את העבודות והכמויות לצורכי תמחור והתקשרות. אפשר להפיק כמויות מתוך מודל, אך ההפקה אינה מבטיחה שכל מה שנדרש להצעה מופיע בו או מסווג באותה דרך שבה הקבלן עובד.

לדוגמה, מודל עשוי להציג קיר לפי חומר, עובי ומיקום, בעוד שבכתב הכמויות העבודה מחולקת לסעיפים לפי מפרט, שלבי ביצוע או פרקי הספר הכחול. לפני שמחברים בין הנתונים, כדאי לבדוק מהי גרסת המודל, לאיזה שלב תכנון היא שייכת, ומהו מסמך הכמויות המחייב במסמכי המכרז.

קודם בודקים מה כל מסמך אמור לייצג

במכרז, המסמכים אינם תמיד מעודכנים באותו קצב. תוכנית אדריכלית יכולה להשתנות, המודל עשוי לשקף תיקון מסוים, וכתב הכמויות עדיין להישען על גרסה קודמת. לכן כדאי לרשום לעצמכם את תאריך הגרסה של כל קובץ ולברר אם נשלחו הבהרות או עדכונים מאז שהופק.

השוואה ראשונית יכולה להתחיל בפריטים שקל לזהות בשטח: מספר דלתות, שטחי ריצוף, אורך תעלות או כמות גופי תאורה. אם המודל מציג 40 דלתות והמסמך מונה 36, הפער אינו מוכיח מיד שיש טעות - אולי יש הבדל בהגדרת הספירה - אבל הוא בהחלט מצדיק בירור לפני שמגישים מחיר.

איך משווים כמויות בלי להניח שהמספרים זהים?

כדאי לבחור כמה סעיפים בעלי השפעה כספית, ולהשוות בין הכמות במודל, הכמות בכתב הכמויות והתיאור במפרט. בדיקה מדגמית כזו עוזרת לאתר מוקדם בעיות בסיווג או בהנחות המדידה, בלי להפוך כל פער קטן לעצירה של תהליך התמחור.

נניח שבמודל מופיעים מטרים רבועים של חיפוי, ואילו כתב הכמויות מתייחס לשטח לפי אופן מדידה שמוגדר במפרט. פתחים, החזרות ועבודות הכנה עשויים להיכלל או להיות מחושבים בנפרד. כשלא ברור מה בסיס המדידה, עדיף לשאול את עורך המכרז או לתעד הנחת תמחור פנימית, במקום להעתיק את הכמות מהמודל כאילו היא בהכרח הכמות לחיוב.

סעיפי הממשק הם המקום שבו פער קטן גדל

פערים בין BIM וכתב כמויות אינם מסתכמים תמיד בכמות. לא פעם, העבודה קיימת במודל ובמסמכים, אבל לא ברור מי מהקבלנים אמור לבצע אותה. חיבור בין מערכת ניקוז לריצוף, הכנת פתח לציוד או איטום סביב חדירת צנרת יכולים ליפול בין תחומי אחריות אם ההגדרה עמומה.

כדאי לפרק כל נקודת ממשק לשתי שאלות: מה בדיוק מבוצע, ומי אחראי לכל חלק. למשל, קבלן האינסטלציה עשוי לספק ולהתקין צינור, אך האחריות לאטימת המעבר בקיר יכולה להשתייך לקבלן אחר. טעות אחת במיפוי סעיפי ממשק עלולה לעלות עשרות אלפי שקלים, ולכן עדיף להעלות את הנושא לפני סגירת ההצעות ולא ביום שבו צוותים כבר ממתינים באתר.

מה עושים כשהמכרז מתקדם והמידע עדיין חלקי?

לוח זמנים צפוף לא תמיד מאפשר ליישב כל אי-ודאות לפני הגשת ההצעה. במצב כזה, כדאי להפריד בין פערים שמשנים את בסיס המחיר לבין פרטים שאפשר לברר בהמשך, ולשמור תיעוד מסודר של שאלות, תשובות והנחות עבודה. כך קל יותר להבין מאוחר יותר על מה התבסס התמחור.

ההבדל בין מכרז פאושלי מול מכרז כמויות משפיע גם על אופן בחינת הסיכון. במכרז כמויות, הכמות בפועל עשויה להיות מרכזית להתחשבנות בהתאם לתנאי ההתקשרות; במכרז פאושלי, אי-הבנה של היקף העבודה עלולה להישאר על חשבון הקבלן. בשני המקרים חשוב לבדוק את מסמכי המכרז עצמם ולא להסתמך על שם המכרז בלבד, במיוחד כשיש סתירה בין תוכניות, מפרט וכתב כמויות.

האם חייבים לפצח את המודל בעצמכם?

לא בכל פרויקט נדרשת בדיקה הנדסית מלאה של המודל. לפעמים מספיק צוות תמחור שמכיר את סעיפי העבודה, יודע לקרוא את מסמכי המכרז ומסמן שאלות ממוקדות. בפרויקט מורכב, או כשהמודל הוא מקור הכמויות המרכזי, עשוי להיות נכון לערב גם מתאם BIM או יועץ כמויות.

גם פירוק כתב כמויות לחבילות עבור קבלני משנה דורש בקרה, בלי קשר לאופן שבו נוצרו הכמויות. אם 200-500 סעיפים עוברים תהליך ידני, הפירוק עשוי להימשך 3-5 ימי עבודה; שימוש בכלים אוטומטיים יכול לקצר את העבודה, ובמערכות מסוימות פירוק כזה נמשך בממוצע 90 שניות עד שתי דקות. עדיין צריך לבדוק את הסיווג, את סעיפי הממשק ואת ההתאמה למסמכי הפרויקט. מהירות מועילה כשיש מי שמוודא שהפלט נכון.

איך הופכים את הבדיקה לתהליך שאפשר לחזור עליו?

בכל פרויקט כדאי לשמור לצד כל סעיף את מקור המידע שלו: כתב הכמויות, המפרט, תוכנית או מודל, וכן לציין אם הכמות אומתה או נשארה פתוחה. כשקבלן משנה מחזיר הצעה, אפשר להשוות אותה לאותו בסיס ולראות אם היא כוללת את כל העבודה או רק חלק ממנה. תיעוד כזה מקל גם כשכמה אנשים בצוות התמחור מטפלים באותו מכרז.

מערכות שמסווגות סעיפים לפי פרקי הספר הכחול ומסייעות לפצל אותם לחבילות עשויות לקצר את ההכנה, בייחוד כשיש מאות סעיפים ומועד הגשה קרוב. עם זאת, כלים כאלה אינם מחליפים הכרעה לגבי אחריות, גרסאות או פרשנות של מסמכי המכרז. פלטפורמה כמו bidoflow.com היא דוגמה לכלי בתחום פירוק כתבי כמויות, אך גם במקרה של אוטומציה כדאי להשאיר את הבקרה המקצועית בידי מי שמכיר את הפרויקט.

כשמתקבל פרויקט עם BIM וכתב כמויות, התחילו בבדיקת הגרסאות ובכמה כמויות בעלות משקל, ואז עברו לסעיפי הממשק ולחלוקת העבודה. אין צורך לפתור כל שאלה ביום הראשון, אבל חשוב לדעת אילו הנחות נכנסו להצעה ואילו פערים עדיין דורשים תשובה. כך אפשר לתמחר באופן שקול יותר ולהגיע לתחילת הביצוע עם פחות הפתעות.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין BIM לכתב כמויות?

BIM מציג את המבנה כרכיבים דיגיטליים עם מאפיינים, ואילו כתב כמויות מרכז את העבודות והכמויות לצורכי תמחור והתקשרות. לכן המודל והמסמך עשויים להציג את אותה עבודה בחלוקה שונה.

האם אפשר להפיק כתב כמויות ממודל BIM?

אפשר להפיק כמויות מתוך מודל BIM, אבל ההפקה אינה מבטיחה שכל פריטי העבודה הנדרשים מופיעים בו או שהסיווג תואם למסמכי המכרז. כדאי לבדוק את גרסת המודל, את המפרט ואת בסיס המדידה לפני השימוש בכמויות לתמחור.

איך משווים בין BIM לכתב כמויות?

מתחילים בבדיקת גרסאות הקבצים ובחירת כמה סעיפים בעלי השפעה כספית. משווים את הכמות במודל, את הכמות בכתב הכמויות ואת התיאור במפרט, ומתעדים פערים והנחות שעדיין דורשים בירור.

מה עושים כשיש פער בין המודל לכתב הכמויות?

פער אינו בהכרח מעיד על טעות, כי ייתכנו הבדלים בהגדרת הפריט או באופן המדידה. כדאי לבדוק את התוכניות והמפרט, לברר איזו גרסה רלוונטית ולתעד שאלות או הנחות לפני סגירת המחיר.

האם BIM עוזר בחלוקת כתב כמויות לקבלני משנה?

המודל יכול לסייע להבין אילו רכיבים ועבודות נכללים בפרויקט, אך הוא לא קובע לבדו מי אחראי לכל עבודה. בחלוקה לקבלני משנה חשוב לבדוק את הסיווג ואת סעיפי הממשק, כדי לצמצם חפיפות ופערים בהיקף העבודה.

מתי כדאי להיעזר במתאם BIM או ביועץ כמויות?

הצורך תלוי במורכבות הפרויקט ובמידת ההסתמכות על המודל כמקור הכמויות. בפרויקט מורכב או כשיש אי-ודאות משמעותית לגבי הכמויות, מתאם BIM או יועץ כמויות עשויים לסייע בבדיקה.